Dr Elżbieta Hanna Jaskóła
Etyczne kwestie eksploatacji nieruchomości

Współczesny świat charakteryzują trzy cechy: spotęgowana techniczność, globalność i
potencjał niszczący.
Odnoszą się one nie tylko do jego skali makro ale i mikro. W skali lokalnej
obejmują one również współczesne budownictwo mieszkaniowe. Przede wszystkim
technika w istotny sposób zmieniła technologie stosowane w budownictwie. Dzięki nowym technikom
stało się możliwe pionowe wykorzystanie przestrzeni , stosując nowe materiały urządzenia dźwigowe,
hydrofory itd. Rozwój zaś energetyki pozwolił na zastąpienie w gospodarstwie domowym energii
pozyskiwanej z węgla lub drewna, energią elektryczną czy gazową. Druga z cech – globalność,
spowodowała , że z jednej strony dokonała się standaryzacja naszego indywidualnego i społecznego
życia , zaś z drugiej, zwiększyła się liczba zakłóceń , wypadków, awarii i katastrof. W
nieruchomościach bowiem zawarty został również ogromny potencjał niszczący. Świadczą o tym
spektakularne przypadki katastrof, choćby współczesnych wieżowców czy domów wielkopłytowych.
Współczesna technika stawia więc nowe wymagania dla wszystkich dziedzin naszej działalności.
Gdy chodzi o eksploatację to, jest ona złożona z różnorodnych działań. Obejmują one okres od
powstania obiektu do chwili jego” śmierci”. Chwila , kiedy obiekt zostanie wycofany z eksploatacji nie
jest jednoznacznie ustalona. W warunkach gospodarki rynkowej, gdy koszty eksploatacyjne
przewyższą koszty budowy nowej inwestycji, uznaje się na ogół za kres użytkowania obiektu. Do
tego momentu obiekt jest wielokrotnie odnawiany (remontowany). Eksploatacja obejmuje dwa
podstawowe rodzaje działań: użytkowanie oraz obsługiwanie obiektu. Użytkowanie oznacza
korzystanie z obiektu w sposób zgodny z instrukcją użytkowania i obejmuje dwa okresy : gwarancyjny
i pogwarancyjny. W pierwszym okresie, jeśli użytkowanie było prawidłowe, za usterki i bezpieczeństwo
odpowiada producent oraz instalator. W okresie pogwarancyjnym użytkowanie powinno odbywać się
tak, jak to przewiduje instrukcja i zgodnie z istniejącym stanem wiedzy na temat warunków sprawnej i
bezpiecznej eksploatacji obiektu. W tym okresie odpowiedzialność ponosi już tylko użytkownik – jeśli
przepisy nie stanowią inaczej ( niektóre instytucje mogą być zobowiązane do przeprowadzania kontroli
,np. urządzeń dźwigowych ). Drugie z działań, obsługiwanie, polega natomiast na :

  • przygotowaniu obiektu do eksploatacji,
  •  utrzymaniu obiektu w stanie zdatności ,
  •  przeciwdziałaniu intensyfikacji degradacji stanów początkowych,
  •  przywracaniu utraconej zdolności funkcyjnej elementu.

Podstawową przyczyną utraty zdolności funkcyjnej przez element są niekorzystne zmiany pierwotnych
własności użytkowych obiektu. Chodzi o zmiany , które nie tylko skracają czas „życia” obiektu ale
decydują także o bezpieczeństwie eksploatacyjnym. Zmiany te są wywoływane różnymi procesami ,
noszącymi nazwę procesów degradacyjnych . Intensyfikacja zmian stanów strukturalnych obiektu
zależy od tego, czy procesy te rozwijają się niezależnie od siebie, czy współzależnie . W tym drugim
przypadku występować będzie efekt synergetyczny.
Tradycyjnie pojęta polityka remontów jest oparta na rachunku ekonomicznym i zaleceniach
normatywnych. Tymczasem jest truizmem, że ekonomia i prawo nie są warunkiem wystarczającym do
tego, aby racjonalnie użytkować dobra materialne. Do tego potrzeba etyki i to nie tylko w jej
znaczeniu normatywnym. Człowiek, który zajmuje postawę etyczną wyprowadza bowiem z niej szereg
takich zachowań, które w sposób odpowiedni racjonalizują jego zachowanie i działanie tak na obszarze
interpersonalnym, jak i na płaszczyźnie związków z dobrami materialnymi. Na pewno nie można
zapobiec naturalnym procesom starzenia się ,można jednak tymi procesami sterować mniej lub
bardziej racjonalnie. Otóż z naszego wewnętrznego etycznego przeświadczenia wynika postawa, która
nakazuje nam , by oszczędnie gospodarować zasobami surowcowo-energetycznymi. Nikt i nic nie
upoważnia nas do tego, by prowadzić rozrzutną gospodarkę tymi zasobami. Dotyczy to także
nieruchomości. Tymczasem tak postępujemy wówczas, gdy zamiast remontów planowozapobiegawczych
,a więc odnowy prewencyjnej, przeprowadzamy jedynie remonty awaryjne, czyli
wtedy, gdy wystąpi uszkodzenie elementu. Prewencyjne obsługiwanie nieruchomości jest możliwe ale
pod warunkiem , że istnieją miarodajne dane na temat trwałości i niezawodności elementów
infrastruktury nieruchomości. Częściowo można je zdobyć , korzystając z istniejących teorii, w
większym jednak stopniu ,są one dostępne jedynie na drodze gromadzenia statystycznych danych
doświadczalnych. W tym kierunku należy więc rozwijać dalsze badania , ponieważ tylko na tej
podstawie jest możliwe opracowanie odpowiedniej polityki remontów.

Autorka jest pracownikiem f-my „Librus Nieruchomości” w Katowicach , licencja
zarządcy nr 11 131.