Izabela Mucha


Profesjonalistą być – czyli zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi


   Każdy czas ma swoich menadżerów. Batalię różnic między administrowaniem a wolnorynkowym zarządzaniem mamy już za sobą, na korzyść te] drugiej. Współczesny zarządca, a zwłaszcza zarządca nieruchomości komercyjnej, zmuszony jest działać w warunkach radykalnych zmian zachodzących w otoczeniu, implikujących zmianę dotychczasowych, utrwalonych w przeszłości zachowań, celów, standardów zarządzania.
   Nieruchomości bowiem, jako czynnik produkcji, przeżywają dziś gwałtowne zmiany wykreowane przez rewolucję informatyczną. Odkrycie, cyber przestrzeni, systemu hot-desk, internetu, załagodziło presję zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Pod pewnym względem jako efekt powyższego, najemcy są w mocniejszej przetargowej pozycji, wynajmujący tym samym w słabszej. W dodatku nieruchomości szybko uległy zużyciu. Niesie to za sobą konieczność regularnych modernizacji budynków, niektóre z nich szczególnie ucierpiały – uległy zużyciu funkcjonalnemu, będąc w złym kształcie, złym wyglądzie, czy po prostu w złym czasie. W odniesieniu do powyższego można stwierdzić, że nieruchomości to aktywa inwestycyjne.
   Wobec powyższego zarządzanie nieruchomościami staje rym samym wobec wielkiej próby swych kompetencji i swego najnaturalniejszego zadania, jakim jest profesjonalizm. Dziś, w praktyce zarządzania, nasz licencjonowany zarządca coraz częściej współpracuje z szerokim spektrum profesjonalistów rynku nieruchomości: z tzw. fund manager’ami, portfo-lio i asset manager’ami, częstokroć wypełniając część ich obowiązków.
   Administrowanie pulą kapitału, którego przeznaczeniem jest inwestycja całości, bądź części kapitału w grupę aktywów należy do zadań fund managera. Jego rolą zatem jest organizacja struktury i aktywów funduszu nieruchomości, optymalizacja potencjalnego ich zwrotu, przy zdefiniowanej przez klienta tolerancji ryzyka. Pomiar i kontrola ryzyka, to kluczowe wskaźniki dla fund manager’a.
   Administrowanie aktywami nieruchomości owym i w funduszu, wyłączając jednak rozporządzanie gotówką, bądź kapitałem pożyczonym, poprzez zarządzanie strukturą portfela jako całości – to tzw. portfotio management. Rolą portfolio ynanager’a jest monitoring portfela pod kątem zrównoważenia sektorami nieruchomości, pomiędzy ich wielkością, zrównoważenie pomiędzy ich rozmieszczeniem geograficznym, zwrotem finansowym i przyszłymi zmianami przychodu. Decyzje o sprzedaży, bądź zakupie aktywów nieruchomości owych należą zwykle do fund manager’a.
   Administrowanie aktywami nieruchomościowymi w funduszu, wyłączając gotówkę czy kapitał pożyczony oraz nie rozpatrując struktury portfela jako całości, ale mające na celu maksymalizację finansowej zmiany każdego poszczególnego aktywu nieruchomościowego dla klienta to tzw. asset management. Poszukiwanie oszczędności finansowych, możliwości ulepszeń nieruchomości, przekładających się na redukcję kosztów eksploatacji budynku, to główne zadania asset manager’a.
   Inwestorzy instytucjonalni jak firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne zwykle posiadają zróżnicowane aktywa w swoim portfelu: akcje, obligacje, papiery wartościowe, gotówkę, nieruchomości. Zróżnicowanie struktury aktywów determinowane jest profilem inwestora, jego wymaganiami, co do zwrotu i tolerancji ryzyka.   Inwestorzy dostosowują swoje portfele w zależności od swoich oczekiwań, co do zmian aktywów w przyszłości. Jeśli upatrują, że dany rodzaj aktywu będzie dobrze prosperował w przyszłości, jego waga w portfelu rośnie w odniesieniu do całego ryzyka portfela. Zmiana mierzona jest poprzez zwrot netto z nie-ruchomości lub też różne formy przychodu, czy zwrot kapitałowy.
   Zarządzanie nieruchomościami leżąc u podstaw powyższych profesji – jako administrowanie aktywami nieruchomościowymi, powinno być tym samym wykonywane z największą do-kładnością. Dziś już nie tylko nakierowane jest na maksymalizację finansowego zwrotu dla właściciela poprzez efektywne i bezzwłoczne ściąganie Opłat czynszowych, monitoring pod-stawowych wskaźników nieruchomości jak przychód, koszty, poziom pustostanów, cash-flow. Celem property manager’a jest podnoszenie satysfakcji użytkowników aktywów nieruchomościowych: najemców, klientów. Cate-ring, help-desk system, archiwizacja, system audiowizualny, przyjęcia dla najemców, to tylko nieliczne z dzisiejszych zadań zarządcy, nakierowanego na podnoszenie wartości dodanej nieruchomości.